Wer sein Geld in ein Einzelobjekt investiert, geht ein gewisses Klumpenrisiko ein. Kollektive Anlagen wie die Immobilienfonds von Banken versprechen eine bessere Diversifikation und sind erst noch liquid, d. h. leicht handelbar. Manche Titel sind aber aktuell sehr hoch bewertet. Wir zeigen, wann sich ein Einstieg lohnt.

Wer in den letzten Jahren in irgendeiner Form in "Betongold" investiert hat, profitierte von glänzenden Zahlen: Wenn es mit Obligationen oder Kontoguthaben nur noch Minizinsen gibt, oder den Sparern sogar negative Zinsen blühen, versprechen Immobilien stetige Erträge. Doch der direkte Besitz von Liegenschaften ist selbst für vermögende Personen kein Pappenstiel: Selbst kleinere Mehrfamilienhäuser kosten heute bald einmal mehrere Millionen Franken.

Definition Immobilienfonds

Die Alternative dazu sind börsengehandelte Immobilienfonds und Immobilienaktien. Schon ab ein paar Hundert Franken sind diese Wertschriften über jede Bank handelbar. Schweizer Immobilienfonds müssen von der Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassen werden und unterliegen strengen Auflagen. Etwas weniger streng ist das Korsett für die Immobilien-Gesellschaften – die Immobilien-AGs, die ebenfalls an der Börse gehandelt werden. Doch auch sie müssen eine Unmenge an Auflagen erfüllen, etwa bei der Bewertung der Liegenschaften und ihren Rapporten.

Diese Varianten so genannt indirekter Anlagen erfreuten sich in den letzten Jahren grosser Beliebtheit, sowohl bei Privaten wie bei institutionellen Anlegern wie Versicherungen. Eine Erbengemeinschaft, die im Zug des Generationenwechsels eine direkt gehaltene Liegenschaft verkauft, wird vielleicht einen Teil des Verkaufserlöses wieder in Schweizer Immobilien investieren wollen.

Das sind die Vorteile

• Immobilienfonds und Immo-AGs sind sehr liquid und lassen sich zu den üblichen Geschäftszeiten täglich an der Börse kaufen und verkaufen.

• Das Fondsmanagement nimmt Ihnen sämtliche Aufgaben ab – Bewirtschaftung, Bau und Umbau, Vermarktung, Inkasso, Mieterbetreuung, Reparaturen, Abrechnungen. Der Anleger profitiert davon, dass er von allem entlastet ist und die ausgeschütteten Erträge direkt auf sein Konto gebucht werden.

• Die indirekten Anlagen versprechen eine gute Diversifikation – die grössten Gefässe umfassen mehrere Milliarden Franken. Sie sind nach Regionen und Sektoren breit abgestützt.

Das sind die Nachteile

• De facto handelt es sich um relativ anonyme Kollektivanlagen, praktisch ohne jede Mitbestimmungsmöglichkeit.

• Die Kostenstruktur ist schwer durchschaubar; jedenfalls verbleibt ein Teil der laufenden Erträge bei der Bank bzw. beim Fondsmanagement.

• Fonds versprechen zwar die bessere Diversifikation. Nüchtern betrachtet ist das Risiko für Schwankungen und Verluste aber höher als beim Direktbesitz. Seit dem Ausbruch der Pandemie 2020 sind zum Beispiel die Fonds mit dem Fokus auf Wohnimmobilien an der Börse sehr hoch bewertet. Die Fachleute sprechen vom so genannten «Agio». Gemeint ist der Aufpreis gegenüber dem eigentlichen, inneren Wert, den das Portfolio der Fondsliegenschaften darstellt. Manche Fonds kletterten auf ein rekordverdächtiges Agio von 40 oder 50 Prozent. Dementsprechend hoch ist das Risiko für Kursverlust an der Börse. Bei den Immobilien-AGs ist zudem darauf hinzuweisen, dass die Kurse – wie bei allen anderen Aktien auch – mit einer hohen Volatilität verbunden sind. Eine Investition ist daher nur ratsam, wenn sich der Anleger damit auseinandersetzt und einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren hat.

• An der Schweizer Börse sind über 50 Immobilienfonds zugelassen, die meisten davon stehen auch privaten Anlegern offen. Hinzu kommen noch die zahlreichen Immobilien-AGs, Spezialfonds, Dachfonds und passive Anlageinstrumente wie ETFs. Selbst für erfahrene Analysten erweist es sich als schwierig, die Spreu vom Weizen zu trennen. Wohin geht die Reise mit den Immobilienfonds, und welches ist der «richtige» Titel?

Fonds oder direkt investieren?

Die vorgelegten Zahlen und der Geschäftserfolg fallen je nach Management, regionaler Ausrichtung und Strategie extrem unterschiedlich aus. Letztes Jahr haben zum Beispiel Börsenanlagen mit Geschäftshäusern oder Shopping Centern schlecht abgeschnitten.

Fazit: Wer die nötigen Mittel und das Know-how hat, wird auch weiterhin mit Vorteil direkt in Liegenschaften investieren. Das Risiko für Schwankungen und Wertkorrekturen liegt hier um Welten tiefer als bei den börsennotierten Wertpapieren. Kommt dazu: Hat der Eigentümer auch noch emotional einen Bezug zu «seinem» Mehrfamilienhaus bzw. Anlageobjekt, wird er vielleicht eines Tages selbst gerne dort wohnen wollen.