Zweitwohnungen in Graubünden: Grundlagenwissen für den Kauf und Verkauf 

Was Hotels mit Ferienwohnungen zu tun haben 

«Ausgebuchte Hotels zu Spitzenzeiten stützen die Werte von Ferienwohnungen und erhöhen die Zahlungsbereitschaft für die eigenen vier Wände in den Bergen.» Dies schreibt die Bank UBS im «UBS Alpine Property Focus 2024». Doch was haben ausgebuchte Hotels mit den Preisen für Zweitwohnungen zu tun? Dies beantwortet der Bericht ebenfalls: «Die Option, auch zur Hauptsaison jederzeit Ferien in einer Top-Destination verbringen zu können, wird zunehmend wertvoller.» Die Folgen sind logisch: Beim Verkauf einer Ferienwohnung kann ein entsprechend hoher Preis verlangt werden. Und wer umgekehrt beabsichtigt, eine Zweitwohnung zu kaufen, wird aufgrund des ausgetrockneten Marktes Mühe haben, überhaupt eine zu finden.  

Auch dies bestätigt die Einschätzung der UBS: «Viele Ferienwohnungen werden nicht mehr inseriert, sondern den Kaufinteressenten direkt von Immobilienmaklerinnen und -maklern angeboten.» Egal ob für den Kauf oder Verkauf einer Ferienwohnung im Kanton Graubünden: WALDE Graubünden kennt sich nicht nur bestens im Immobilienmarkt von Graubünden sowie den dortigen Gesetzen und lokalen Regelungen aus, sondern kann auch viele hilfreiche Dienstleistungen anbieten, die bei Transaktionen von Immobilien wichtig sind – insbesondere wenn man als Käuferin oder Verkäufer aus einem anderen Kanton oder dem Ausland kommt und selbst nicht vor Ort sein kann. 

Zweitwohnungen und Serviced Apartments: Ein grosser Unterschied

Begriffsdefinition und Ursprung 

Zuerst gilt es zwischen Erst- und Zweitwohnungen zu unterscheiden: Eine Erstwohnung wird von mindestens einer Person genutzt, die sich in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen hat. So definiert es das Zweitwohnungsgesetz (ZWG), das in der Schweiz seit 2013 in Kraft ist. Als Zweitwohnung im Sinne des Gesetzes gilt eine Wohnung, die keine Erstwohnung gemäss obiger Definition ist. 

Mit dem ZWG sollen insbesondere touristische Regionen davor bewahrt werden, dass dort zu viele neue Zweitwohnungen erstellt werden, die dann doch nur während eines Bruchteils der Zeit genutzt werden – weshalb man in diesem Zusammenhang auch von «kalten Betten» spricht. Aus diesem Grund regelt das ZWG, dass in Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent haben, neue Zweitwohnungen faktisch kaum mehr oder wenn, nur noch unter strengen Bedingungen gebaut werden dürfen. Im Kanton Graubünden betrifft dies beinahe sämtliche Gemeinden (siehe Karte). Natürlich hat das ZWG damit auch einen Einfluss auf den Immobilienmarkt – insbesondere, weil damit das Angebot an Ferienwohnungen limitiert wird.  

Die Alternative: Kauf von Ferienwohnung mit «warmen Betten»  

Trotz ZWG ist der Bau von neuen Ferienwohnungen noch möglich – nämlich dann, wenn es gemäss Definition des Bundes «Wohnungen mit Hotelservice» sind. Üblicherweise sind solche Ferienwohnungen an einen Hotel- oder Tourismusbetrieb angeschlossen, der die Vermietung dieser Wohneinheiten aktiv übernimmt und dafür sorgen soll, dass sie einen grossen Teil des Jahres auch tatsächlich genutzt werden und deshalb eben als sogenannte «warme Betten» gelten.  

Für die Käuferschaft solcher «Serviced Apartments» hat dies Vor- und Nachteile. Viele schätzen es, dass sie sich um die Einrichtung der Wohnung nicht selbst kümmern müssen – denn diese wird vom Anbieter bereits voll ausgestattet. Oft profitiert man auch vom Angebot des dazugehörigen Hotels – etwa indem man den Wellness-Bereich mitnutzen kann. Auch die Vermietung und der Unterhalt der Wohnung wird einem abgenommen. An der Vermietung verdient man als Wohnungseigentümer mit – abzüglich einer Kommission für die Dienste und Gebühren für den laufenden Unterhalt. Einen Nachteil haben Serviced Apartments aber auch: Die Zeit, während der man die Wohnung selbst nutzen kann, ist immer eingeschränkt. Gemäss Botschaft zum ZWG sollte die «Eigennutzung pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfinden». Auch das Bundesgericht hat sich bereits mit dieser Thematik beschäftigt, jedoch lässt dessen Urteil immer noch Fragen offen. Deshalb sind es letztlich die Gemeinden, welche die detaillierten Nutzungsregelungen ausgestalten. Aus diesem Grund können die Einschränkungen auch von Gemeinde zu Gemeinde variieren. 

Klassische Zweitwohnungen haben natürlich keine solchen Auflagen. Dafür muss man sich etwa aber auch selbst – beziehungsweise mit den anderen Stockwerkeigentümern – um den Unterhalt der Liegenschaft kümmern.  

Gesetzliche Bestimmungen beachten  

Jeder Kauf, Verkauf, Neu- oder Umbau wird auch von gesetzlichen Bestimmungen und Auflagen des Bundes, des Kantons oder der Gemeinde tangiert.  

Lex Koller: Erschwerung für ausländische Kaufinteressenten 

Wer seinen Wohnsitz nicht in der Schweiz hat, muss das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland beachten – auch Lex Koller genannt (nach dem damaligen Bundesrat Arnold Koller). Dieses regelt, dass der Kauf eines Grundstücks durch ausländische Staatsangehörige grundsätzlich eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde benötigt. Diese ist im Kanton Graubünden das Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA). 

Lex Candinas: Chancen bei der Erneuerung von Liegenschaften 

Per 1. Oktober 2024 wird die sogenannte «Lex Candinas» in Kraft treten, die auf eine Initiative des Bündner Politikers Martin Candinas zurückgeht und eine Anpassung des Zweitwohnungsgesetzes bewirkt hat. Demgemäss wird der Artikel,  dass altrechtliche Wohnungen erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden dürfen um den Passus ergänzt, dass dabei die bisherige Hauptnutzfläche um bis maximal 30 Prozent erweitert werden darf. Als altrechtliche Wohnungen gelten Wohnungen, die am 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren – also noch vor der Einführung des ZWG. Ziel der Lex Candinas-Anpassung ist, dass sich Investitionen in alte Liegenschaften besser lohnen und deshalb dem langsamen Zerfall von Bausubstanz entgegengewirkt wird. Diese Änderung macht gewisse Liegenschaften auch für potenzielle Käufer attraktiver – beziehungsweise führt dazu, dass bei einem Verkauf möglicherweise ein höherer Preis erzielt werden kann. 

Weitere Bestimmungen und Regelungen 

Typisch für die föderalistische Schweiz ist es auch, dass Bestimmungen und Vorlagen von Gemeinde zu Gemeinde variieren können. Deshalb lohnt sich beispielsweise vor jedem Kauf die Auseinandersetzung mit dem lokalen Baugesetz. Das ist etwa wichtig, wenn die Liegenschaft sanierungsbedürftig ist und man sie durch einen Neubau ersetzen möchte. Es gibt Gemeinden, bei denen dann beispielsweise in einem Ersatzneubau mindestens die Hälfte der Nutzfläche aus Erstwohnungen bestehen muss. Ausser man leistet eine Ersatzzahlung pro Quadratmeter – was aber tüchtig ins Geld geht. Die Käuferschaft aus anderen Schweizer Regionen sollte zudem wissen, dass sich die Handänderungssteuern des Kantons Graubünden von jenen in ihrem Heimatkanton stark unterscheiden können. 

Fazit 

Unter anderem aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes ist die Bautätigkeit in den Tourismusgemeinden Graubündens stark zurückgegangen und das Angebot an Ferienwohnungen stagniert seither mehrheitlich. Die Nachfrage hingegen hat zugenommen, was einen ausgetrockneten Markt zur Folge hat. Klassische Zweitwohnungen sind schwieriger zu finden als Serviced Apartments. Ohne die Hilfe von Immobilienexperten wie etwa WALDE Graubünden, ist es heute beinahe unmöglich eine Ferien-Immobilie zu finden. Und auch für den Verkauf von Ferienwohnungen lohnt sich der Beizug der Fachleute von WALDE – insbesondere, wenn man den besten Preis herausholen will. Das Expertenteam von WALDE Graubünden kennt sich ausserdem mit den lokalen Baugesetzen aus und kann Immobilienkäuferinnen und -verkäufer auch in vielen anderen Belangen unterstützen. Sei dies bei der Organisation von Räumung und Reinigung der zu verkaufenden Wohnung oder mit Hilfe bei der Suche nach geeigneten Architekturbüros oder Handwerksbetrieben in der Region und mit der Herstellung von Kontakten zum Notariat oder zu einem Anwaltsbüro. Die Möglichkeit zur Nutzung eines bestehenden lokalen Netzwerks ist umso wichtiger, wenn man selbst nicht aus der Region kommt. 

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Sandra Zoppi, Leiterin Region Graubünden